【事務所ブログ】☆第45回☆【税金シリーズ第3回】不動産の評価方法～「路線価」と「固定資産税評価額」の違い～

こんにちは　司法書士の近藤です。

税金シリーズ第3回です。今回は「不動産の評価方法」について解説します。

「実家の土地はいくらで評価されるの？」「固定資産税評価額と路線価は違うの？」——相続税がかかるかどうかは、不動産の評価額で大きく変わります。

結論

不動産の相続税評価は「時価」ではなく、土地は路線価方式（路線価がない地域は倍率方式）、建物は固定資産税評価額で行います。実勢価格（時価）のおよそ70〜80%程度になるのが一般的で、さらに小規模宅地等の特例を使えば最大80%の減額が可能です。

不動産の「4つの価格」を整理する

日本の不動産には、目的によって異なる4種類の価格があります。

価格の種類	決定機関	主な用途	時価に対する目安
実勢価格（時価）	市場（売買）	実際の取引	100%
公示価格	国土交通省	取引の指標	100%
相続税路線価	国税庁	相続税・贈与税	約80%
固定資産税評価額	市区町村	固定資産税・登録免許税	約70%

つまり、同じ土地でも「どの価格を使うか」で金額が変わります。

土地の相続税評価 ～路線価方式と倍率方式～

路線価方式（市街地の土地）

路線価とは、道路ごとに設定された1㎡あたりの評価額です。国税庁のウェブサイト「路線価図」で確認できます。

計算式：路線価 × 土地の面積 × 各種補正率

補正率には、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小補正などがあり、土地の形状によって評価額が下がることもあります。

倍率方式（路線価がない地域の土地）

路線価が設定されていない地域（農村部など）では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価します。

計算式：固定資産税評価額 × 国税庁の定める倍率

倍率は地域・地目ごとに異なり、国税庁のウェブサイト「評価倍率表」で確認できます。

建物の相続税評価

建物の相続税評価は非常にシンプルです。

建物の相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 1.0（そのまま）

つまり、固定資産税の納税通知書に書かれている評価額がそのまま相続税評価額になります。

路線価の調べ方

1. 国税庁のウェブサイト（「路線価図・評価倍率表」で検索）にアクセス
2. 都道府県 → 市区町村 → 地区を選択
3. 該当する道路に記載された数字（千円単位）×面積で概算可能

例えば、路線価が「200D」と記載されていれば、1㎡あたり200千円＝20万円です。100㎡の土地なら、20万円×100㎡＝2,000万円が概算評価額です。

固定資産税評価額の確認方法

• 毎年届く固定資産税の納税通知書に記載されています
• 市区町村役場で固定資産評価証明書を取得して確認することも可能
• 相続登記の際にも必要な書類です

こんどう事務所のサポート

• 不動産の評価額の概算確認
• 固定資産評価証明書の取得代行
• 相続登記の手続き（評価額をもとにした登録免許税の計算含む）
• 税理士との連携（正式な相続税評価・小規模宅地等の特例の適用判断）

📞０１２０－３０３－０６７

まとめ

1. 不動産の相続税評価は実勢価格（時価）より低くなるのが一般的
2. 土地は路線価方式（市街地）または倍率方式（その他）で評価
3. 建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額
4. 路線価は国税庁ウェブサイト、固定資産税評価額は納税通知書で確認可能
5. 正式な評価は補正率の計算が複雑なため、税理士への依頼が安心

よくある質問（FAQ）

Q1. 路線価はどこで調べられますか？

国税庁のウェブサイト「路線価図・評価倍率表」で無料で確認できます。「路線価図」で検索すれば見つかります。ただし、路線価図の読み方にはコツがありますので、不安な方はお気軽にご相談ください。

Q2. 固定資産税評価額と相続税評価額は同じですか？

建物は同じです（固定資産税評価額＝相続税評価額）。土地は異なります。土地の相続税評価は路線価方式または倍率方式で計算するため、固定資産税評価額とは一致しません。一般的に、路線価の方が固定資産税評価額より高くなります。

Q3. 不動産の評価が高くて相続税が心配です。評価を下げる方法はありますか？

小規模宅地等の特例（次回解説）を使えば最大80%減額できる場合があります。また、土地の形状によっては各種補正率で評価が下がることもあります。正式な評価と節税策は税理士にご相談ください。当事務所から提携税理士をご紹介いたします。

➡️ 次回は、税金シリーズ第4回「相続税の節税対策～小規模宅地等の特例を中心に～」について解説します。

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