【事務所ブログ】2026年☆第44回☆相続に関わる「税金」をテーマに【シリーズ第２回】
こんにちは 司法書士の近藤です。税金シリーズ第2回です。
今回は「生前贈与の税制改正」と、不動産を贈与する際にかかる「登記費用との関係」をまとめて解説します。
【結論】
2024年1月以降の贈与から、暦年贈与の持ち戻し期間が3年→7年に段階的に延長されました。
一方、相続時精算課税制度には年110万円の基礎控除が新設され使い勝手が向上。
不動産の贈与には贈与税のほか登録免許税（評価額の2%）と不動産取得税（3〜4%）がかかるため、相続による取得と比べてコストが高くなる点に注意が必要です。
暦年贈与の持ち戻し期間が「3年→7年」に延長
暦年贈与（毎年110万円の非課税枠を使った贈与）は、亡くなる直前の贈与を相続財産に加算する「持ち戻し」ルールがあります。
- 改正前：亡くなる前3年間の贈与が相続財産に加算
- 改正後：段階的に7年間に延長（2024年1月以降の贈与が対象）
- 延長された4年分（3年超〜7年以内）は、合計100万円まで加算しない
2031年1月1日以降の相続から完全に7年ルールが適用されます。
「早く始めるほど有利」というのがポイントです。
相続時精算課税制度に年110万円の基礎控除が新設
2024年1月から、相続時精算課税制度にも年110万円の基礎控除が新設されました。
- 60歳以上の親・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与が対象
- 累計2,500万円まで贈与税が非課税（従来通り）
- 年間110万円以下の贈与は相続時にも持ち戻されない（新設）
- 110万円以下なら贈与税の申告も不要
暦年贈与の持ち戻しが7年に延長されたことと合わせて、相続時精算課税制度の相対的な魅力が高まっています。
暦年贈与と相続時精算課税、どちらを選ぶ？
| 比較項目 | 暦年贈与 | 相続時精算課税 |
|---|---|---|
| 非課税枠 | 年110万円 | 累計2,500万円＋年110万円 |
| 持ち戻し | 7年分が加算対象 | 年110万円以下は加算なし |
| 届出 | 不要 | 初回に届出書の提出が必要 |
| 撤回 | いつでも暦年贈与に変更可 | 一度選択すると暦年贈与に戻れない |
| 贈与者の年齢制限 | なし | 60歳以上 |
どちらが有利かはご家庭ごとに異なりますので、税理士への相談をおすすめします。
不動産を贈与するときにかかる税金・費用
不動産の生前贈与には、贈与税以外にも以下の費用がかかります。
| 費用の種類 | 贈与で取得 | 相続で取得 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 評価額の2% | 評価額の0.4% |
| 不動産取得税 | 評価額の3〜4% | 非課税 |
| 司法書士報酬 | 5万円〜10万円程度 | 6万円〜12万円程度 |
つまり、不動産は贈与より相続で取得した方が登記コストが大幅に安いのが一般的です。
例えば評価額2,000万円の土地を贈与すると、登録免許税だけで40万円。相続なら8万円です。
不動産の生前贈与は、税負担と登記コストを合わせて総合的に判断する必要があります。
当事務所と提携税理士でシミュレーションをお出しできます。
こんどう事務所のサポート
- 生前贈与に伴う不動産の名義変更（贈与登記）
- 贈与契約書の作成
- 登記費用の事前見積り
- 税理士との連携（贈与税のシミュレーション）
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まとめ
- 暦年贈与の持ち戻しが3年→7年に延長（2024年以降の贈与が対象）
- 相続時精算課税に年110万円の基礎控除が新設（持ち戻し不要）
- 不動産の贈与は登録免許税2%＋不動産取得税3〜4%がかかる
- 相続で取得する方が登記コストは大幅に安い
- 不動産の贈与は税理士と司法書士の両方に相談を
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続時精算課税を選んだら、もう暦年贈与には戻れませんか？
はい、一度選択すると暦年贈与には戻れません。ただし年110万円の基礎控除が新設されたことで、選択のデメリットは以前より小さくなっています。
Q2. 不動産を贈与するのと相続するのではどちらが得ですか？
登録免許税・不動産取得税の面では相続の方が有利です。ただし、認知症対策や早期の資産移転が目的の場合は、コストを承知の上で贈与を選ぶケースもあります。総合判断が必要です。
➡️ 次回は、税金シリーズ第3回「不動産の評価方法～路線価と固定資産税評価額の違い～」について解説します。
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