【事務所ブログ】2026年☆第39回☆2026年4月1日にスタートしたばかりの新制度 『スマート変更登記』

2026年4月1日から、不動産の住所・氏名変更登記が義務化されました。

変更から2年以内に登記しなければ、5万円以下の過料が科される可能性があります。

しかし、事前に「検索用情報の申出」をしておけば、法務局が住基ネットの情報をもとに自動で変更登記を行ってくれる「スマート変更登記」が無料で利用でき、義務違反を回避できます。

住所変更登記の義務化とは？何が変わったのか？

これまで、引っ越しや結婚で住所・氏名が変わっても、不動産の登記簿を書き換える義務はありませんでした。

そのため、「登記簿上の住所が何十年も前のまま」という不動産が全国に大量に存在し、所有者不明土地の大きな原因となっていました。

2026年4月1日から施行された改正不動産登記法により、住所や氏名に変更があった場合、2年以内に変更登記を申請する義務が課されました。

義務化のポイント

住所変更だけでなく、結婚・離婚による氏名変更も対象

正当な理由なく2年以内に登記しなければ 5万円以下の過料

義務化前（2026年4月1日より前）の住所変更も対象 → 2028年3月31日が期限

対象は所有権の登記名義人（抵当権者や地上権者等は対象外）

つまり、すでに引っ越し済みで登記を放置している方も、2028年3月末までに対応が必要です。

スマート変更登記とは？どんな仕組み？

「スマート変更登記」とは、不動産の所有者があらかじめ法務局に「検索用情報」を届け出ておくことで、住所や氏名に変更があった場合に、法務局の登記官が職権で自動的に変更登記を行ってくれる新制度です。

2026年4月1日から運用が開始されました。

スマート変更登記の流れ（個人の場合）

検索用情報の申出：所有者が法務局に氏名・住所・生年月日・フリガナ・メールアドレス等を提出

法務局が定期的に住基ネットを検索：少なくとも年1回、住民基本台帳ネットワークに照会して住所変更の有無を確認

所有者へ確認連絡：変更が見つかった場合、登録したメールアドレスまたは書面で「変更登記をしてよいか」を確認

所有者が承諾：メール等で承諾の意思を返信

法務局が職権で変更登記を実行：登録免許税の負担もなし

引っ越しのたびに自分で登記申請をする手間がなくなり、申請忘れによる義務違反も回避できます。

しかも費用は完全に無料です。

検索用情報の申出はどうやるの？

スマート変更登記を利用するには、事前に「検索用情報の申出」を行う必要があります。

申出の受付は2025年4月21日から始まっています。

申出のタイミングは2パターン

パターン1：新しく不動産を取得する場合

2025年4月21日以降に所有権の登記（保存・移転登記）を行う際、検索用情報の提出が義務付けられています。

登記申請と同時に手続きが完了します。

パターン2：すでに不動産を所有している場合

法務局の窓口またはオンライン（「かんたん登記申請」等）から、検索用情報の申出を行います。

こちらは任意ですが、スマート変更登記を利用するためには必須です。

申出に必要な情報（個人の場合）

氏名のフリガナ

生年月日

メールアドレス（変更確認の連絡に使用）

対象不動産の情報（不動産番号等）

本人確認書類（運転免許証等）

手続き自体は非常にシンプルで、費用もかかりません。

法人の場合はどうなる？

法人の場合は、個人とは仕組みが異なります。

法人は「会社法人等番号」を不動産登記に記録する手続きを行えば、スマート変更登記が利用できます。

商業・法人登記で本店住所や法人名を変更すると、その情報が法務局のシステムを通じて不動産登記部門に自動で通知され、個人のような確認手続きなしに、自動的に変更登記が実行されます。

法人を経営されている方で不動産を所有されている場合は、会社法人等番号が不動産登記に記録されているか確認されることをおすすめします。

スマート変更登記の6つの注意点

申出をしなければ利用できない：

すでに不動産をお持ちの方は、自分から申出をしない限りスマート変更登記の対象になりません。

「何もしなくても自動で変更される」わけではありません。

過去の住所変更は自動対応しない：

スマート変更登記が対応するのは、申出後に発生した住所変更のみです。

すでに登記簿上の住所と現住所が異なっている場合は、まず従来の方法で変更登記を行ってから申出をしてください。

従来の変更登記には登録免許税がかかる：

スマート変更登記による職権変更は無料ですが、過去の住所変更を自分で申請する場合は、従来通り不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかります。

売却直前は自分で申請した方が確実：

住基ネットへの照会は定期的に行われるため、引っ越し直後に売却予定がある場合などは、タイミングが合わない可能性があります。

海外居住者は利用できない：

住基ネットで住所変更を確認できないため、海外在住の方は従来通り自分で変更登記を行う必要があります。

DV被害者等は事前に法務局に相談を：

住所が自動的に更新されることで、現住所が登記簿を通じて判明するリスクがあります。

該当する方は事前に法務局にご相談ください。

豊田市・岡崎市で不動産をお持ちの方へ ～今やるべきことは？

【パターンA】すでに引っ越し済みで、登記簿の住所が古いままの方

→ まず従来の方法で住所変更登記を行いましょう（期限は2028年3月31日）。

その上で検索用情報の申出をすれば、今後の引っ越し時は自動で更新されます。

【パターンB】現在の住所と登記簿の住所が一致している方

→ 検索用情報の申出だけ済ませておけば安心です。今後の引っ越し時に自動で変更登記されます。

【パターンC】登記簿上の住所が今と違うかどうかわからない方

→ まずは登記事項証明書を取得して確認するところから始めましょう。

当事務所で確認のお手伝いもできます。

こんどう事務所のサポート

当事務所では、住所変更登記に関する次のサポートを行っています。

登記簿上の住所の確認

住所変更登記の申請代行

検索用情報の申出のサポート

法人の会社法人等番号登記の手続き

相続登記と合わせた住所変更登記の対応

「何をすればいいのかわからない」という段階でも大丈夫です。

まずはお気軽にお問い合わせください。

📞０１２０－３０３－０６７

📩 お問い合わせフォームはこちら

https://souzoku-kondo-legal.jp/solution/contact/

まとめ

2026年4月から住所・氏名の変更登記が義務化（2年以内、違反で5万円以下の過料）

義務化前の住所変更も対象で、2028年3月31日が期限

「スマート変更登記」を利用すれば、法務局が自動で変更登記を行ってくれる（無料）

利用には事前の「検索用情報の申出」が必要（2025年4月21日から受付中）

すでに住所が異なっている場合は、まず従来の変更登記を行ってから申出を

よくある質問（FAQ）

Q1. スマート変更登記の手続きに費用はかかりますか？

検索用情報の申出も、その後の職権による変更登記も無料です。

ただし、すでに住所が異なっている場合に行う従来の変更登記は、登録免許税（不動産1個につき1,000円）がかかります。

Q2. 検索用情報の申出はオンラインでもできますか？

はい、法務局の「かんたん登記申請」等からオンラインで手続きできます。

法務局の窓口でも対応しています。

Q3. 住所変更登記の義務化を知りませんでした。過去の引っ越しも対象ですか？

はい、2026年4月1日より前に住所を変更して登記をしていない場合も対象です。

2028年3月31日までに変更登記を行えば過料は科されません。早めの対応をおすすめします。

Q4. 相続登記と住所変更登記は同時にできますか？

はい、亡くなった方の登記簿上の住所が最後の住所と異なる場合、相続登記と合わせて対応することが可能です。

当事務所でまとめて手続きいたします。

Q5. 司法書士に住所変更登記を依頼した場合の費用は？

不動産の数や内容にもよりますが、一般的に1万円〜2万円程度の報酬が目安です。

登録免許税などの実費を含めた見積りをお出ししますので、お気軽にご相談ください。

➡️ 次回は、「所有不動産記録証明制度とは？全国の不動産を一括で調べられる新制度」について解説します。

2026年2月にスタートした新制度の使い方と、相続手続きでの活用法をお伝えします。